建ぺい率とは、敷地面積に対しての建物面積の割合を指す言葉です。建物面積は、建物を真上から見た状態（水平影面積）を指します。

容積率とは、敷地面積に対しての延床面積の割合を指す言葉です。延床面積は、建物の床面積の全てを合計したものを指します。

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建ぺい率と容積率の数値によって建物の大きさが決まり、数値が高いほど敷地に対しての建物面積は大きくなります。しかし、建築基準法によって上限が決められていて、用途地域や防災地域の種類によって制限が異なるのです。

用途地域とは、計画的な市街地形成を行うための一定の制限を求めた制度をいいます。用途地域には、建築する建物の用途や建築制限を設けた内容が含まれていて、都市環境・住環境を保護する役割があるのです。用途地域は全体で13種類あり、住宅系・商業系・工業系の3種類に分類されます。建築の規制や建築できる施設の種類などでさらに細かく分けられるのです。
用途地域の住宅系別の建ぺい率と容積率を見ていきましょう。

建ぺい率は、「建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100」で求められます。しかし、建ぺい率の場合、建築面積の考え方に注意が必要です。建築面積とは、建築物を真上から見た状態の広さを表すので、1階60m2と2階50m2で建築面積が異なる場合は、面積の広い方で計算します。
建ぺい率には制限の緩和が設けられており、防火地域内の耐火建築物は割り増しが受けられる制度があるのです。建築する際に決められた素材や方法で建築する耐火建造物は、建ぺい率が10％プラスされます。さらに、特定行政庁が指定した角地の場合は10％プラスの割り増しを受けられるのです。建ぺい率が80％の用途地域で、尚且つ上記の緩和対象に当てはまる場合は、土地の100％を使って建築してOKということになります。

容積率は、「容積率（％）＝延床面積÷敷地面積×100」で求められます。しかし、容積率の場合、「前面道路制限」があるので注意が必要です。前面道路制限とは、敷地前面の道路幅が12ｍ未満である場合、道路幅に4/10・6/10をかけた数値が容積率になります。
例えば、第一種低層住居専用地域（数値は4/10）の土地で容積率の上限が200％、敷地前面の道路幅が4ｍの場合、「4ｍ×40％＝160％」となるのです。容積率は指定容積率・基準容積率のうち厳しい数値が適用されます。例の場合は、本来の200％ではなく厳しい数値である基準容積率の160％未満で建築しなければなりません。
本来、駐車場や駐輪場などの自動車車庫は延床面積に算入されます。しかし、駐車場・駐輪場などの自動車車庫の床面積が建築物の合計床面積の1/5以下の場合、延床面積に算入されません。例えば、車庫が20m2・1階の床面積が40m2・2階の床面積が40m2だった場合、100m2になります。100m2の1/5は20m2なので、車庫部分の面積が緩和されるのです。因みに、突き出した部分が1ｍ以内の玄関やバルコニー、ベランダなどは延床面積には含まれません。

島根県松江市・安来市・鳥取県米子市・境港市の用途地域と建ぺい率は、どのように設定されているのでしょうか。それぞれご紹介していきます。

島根県松江市は、松江市街地の一帯が用途地域に指定されています。松江駅・松江市役所周辺は商業地域に設定されていて、建ぺい率は80％です。
松江市のシンボルである松江城と小泉八雲旧居周辺は、第一種中高層住居専用地域で、建ぺい率は60％と定められています。市街地から少し離れた松江駅側の地域は、ほとんどが住宅系の用途地域。
第一種低層住居専用地域の建ぺい率は50％で、第一種低層住居以外の住宅系用途地域は建ぺい率は60％とされています。また、海沿いの地域や工業地帯は、工業系の用途地域で建ぺい率60％です。

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安来市は、安来駅周辺や安来市役所、八幡町の一部が商業地域・近隣商業地域に指定されており、建ぺい率は80％です。東社日町や新十神町、西灘町などの地域は、第一種住居地域で建ぺい率60％と定められています。安来市は工場が分布されているため、住居系よりも工場系の用途地域に指定されているところが多くあるのが特徴です。

米子市街地にある米子駅の周辺は、北側が商業地域で南側が準工場地域に指定されています。米子市役所や寺町付近一帯は、商業地域と近隣商業地域で建ぺい率は80％です。
住居系の用途地域は、ほとんどが第一種中高層住居専用地域か第一種住居地域で、建ぺい率60％となっています。米子市中心部一帯は用途地域に指定されていますが、境港市側・西伯郡側の用途地域指定はありません。

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境港市は、境港市役所周辺を取り囲むように住宅系の用途地域が分布されています。主に、第一種中高層住居専用地域と第一種住居地域で建ぺい率60％です。境漁港周辺の昭和町一帯は工業地域で建ぺい率60％に指定されています。境港市の用途地域は、北側のエリアメインで指定されているのが特徴です。
用途地域を調べるなら、Max Expertの「用途地域マップ」の活用がおすすめ。自分の知りたい地域を入力するだけで簡単に調べられます。土地購入やエリア決めをしている方はぜひ活用してみてください。

参考：用途地域マップ

建ぺい率と容積率についてご紹介しました。建築する際には、さまざまなルールに従う必要があります。土地が広ければ広いだけ建物を大きくしていいわけではありません。土地探しの際には、用途地域を調べて建ぺい率と容積率の割合を把握しておきましょう。
R＋house松江・米子は、島根県松江市に拠点を置く工務店です。建ぺい率や用途地域についてのご相談も承ります。是非一度ご相談ください。

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